相続した家を放置していませんか？売却でリスクを抑え資産を有効活用する方法

相続した家を放置すると何が起きる？

相続した家を人が住まないまま長く放置すると、建物は想像以上に早く傷みやすくなります。
換気や清掃が行われないことで湿気がこもり、木部の腐朽や金属部分のさびが進み、外壁や屋根の劣化も加速します。
庭木や雑草が伸び放題になり、落ち葉や飛散物がたまると、景観の悪化だけでなく害虫発生の原因にもなります。
このような状態が続くと、建物や土地の資産価値は徐々に下がり、売却しにくい不動産になっていきます。

また、空き家の老朽化が進み、倒壊の危険性や衛生上の問題が大きくなると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき「特定空家」や「管理不全空家」に該当するおそれが出てきます。
このように判断されると、市区町村から所有者に対し、修繕や除却などの指導や勧告が行われることがあります。
さらに、一定の手続を経て勧告を受けた場合には、土地に対する固定資産税の住宅用地特例が解除されることがあります。
住宅用地特例が外れると、固定資産税や都市計画税の軽減がなくなり、税負担が大きくなる点に注意が必要です。

相続した家を長期間放置すると、建物そのものの危険性も無視できません。
老朽化した家は、台風や地震などの自然災害時に倒壊や屋根材の飛散を起こしやすく、周囲の通行人や隣家に被害を及ぼすおそれがあります。
また、人目が少ない空き家は、不法侵入や不法投棄、放火などの犯罪に利用されやすいことが各種ガイドラインでも指摘されています。
こうした被害が生じると、近隣住民とのトラブルや損害賠償問題に発展する可能性もあり、所有者の精神的負担も大きくなります。

相続登記と名義放置のリスクを正しく理解

相続した家を売却するためには、まず登記簿上の名義を亡くなった方から相続人へ変更する相続登記が必要になります。
相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。
施行前に相続した家でも、まだ相続登記をしていない場合は、2027年3月31日までに対応する必要があります。
この期限を過ぎると、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記をしないまま名義が亡くなった方のままで放置されている家は、そのままでは買主名義への所有権移転登記ができません。
不動産取引では、登記簿上の所有者を売主として登記を移転することが前提となるため、名義が変わっていないと売却や担保設定の手続きが進められないのです。
また、登記名義と実際の所有者が一致しない状態が続くと、いわゆる所有者不明土地の一因となり、将来の利用や処分がより複雑になります。
その結果、売却の機会を逃し、固定資産税などの負担だけが長く続くおそれがあります。

さらに相続登記を長期間放置すると、相続人の死亡や二次相続が重なり、法定相続人の数が雪だるま式に増えていくことがあります。
共有者が増えるほど、売却や大きな修繕を行う際に全員の同意を得ることが難しくなり、ひとりでも不同意の人がいれば取引全体が止まってしまう可能性があります。
相続人の中に行方不明の人や連絡が取りづらい人、判断能力に問題のある人が含まれると、家庭裁判所での手続きが必要になるなど時間も費用も余計にかかります。
このように、名義を放置するほど売却までのハードルは高くなりますので、相続後できるだけ早い段階で相続登記を済ませることが重要です。

相続した家を売却するまでの基本的な流れ

まずは、相続した家に関する財産内容を整理し、誰が何をどのような割合で相続するのかを明確にすることが重要です。
相続人全員で遺産分割協議を行い、その結果を書面にした遺産分割協議書を作成しておくと、後の手続きがスムーズになります。
そのうえで、不動産の相続登記を行い、名義を被相続人から相続人へ変更しておくことで、売却に必要な法的な準備が整います。
これらの準備を早めに済ませておくことで、売却を検討したときに慌てずに動くことができます。

次に、相続した家の状態を把握し、売却に向けた整理を進めていきます。
建物の老朽化や設備の不具合、雨漏りやシロアリ被害の有無などを確認し、必要に応じて専門家による点検を受けると安心です。
また、水道・電気・ガスなどのインフラ契約の継続や解約の判断、室内の残置物の整理・処分、庭木や雑草の手入れも進めておくと、内見時の印象が良くなります。
建物の傷みが激しい場合には、解体して土地として売却した方が良いかどうかも含めて、費用と見込み売却価格を比較しながら検討することが大切です。

さらに、売却後に手元に残る「手取り金額」を正しく把握しておくことが欠かせません。
売却価格から、不動産の売却に伴い発生する仲介手数料、司法書士報酬、測量費、解体費用、残置物の処分費用、印紙税などの諸費用を差し引いた金額が、実際に相続人が受け取る金額になります。
また、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があるため、あらかじめ概算額を確認しておくと資金計画が立てやすくなります。
このように、売却価格だけでなく諸費用と税金まで見通したうえで、相続人間での分配方法や今後の資金用途を話し合っておくことが望ましいです。

放置せず売却するメリットと税金の特例

相続した家を早めに売却すると、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持管理コストを将来にわたって払い続ける必要がなくなります。
また、空き家のまま放置すると老朽化が進み、修繕費や草木の伐採費用などの負担が増えるうえ、倒壊や火災などのリスクも高まります。
売却して現金化しておけば、相続人同士で分けやすく、将来のトラブルを早い段階で防ぐことにもつながります。

相続した家が一定の条件を満たす空き家である場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除が利用できる可能性があります。
この特例は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続開始の直前まで被相続人が1人で居住していたこと、相続から一定期間内に耐震改修または取壊しのうえ売却することなど、いくつかの要件があります。
また、譲渡対価の額が3,000万円以下であることなどの条件もあるため、売却の前に適用要件を必ず確認することが重要です。

相続した家を売却した際には、売却益が出た場合に譲渡所得税と住民税がかかり、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までに申告を行います。
税額の計算では、売却価格から取得費や譲渡費用、適用できる特別控除額などを差し引いた金額に、所有期間に応じた税率を乗じます。
申告と納付は期限が決まっており、遅れると加算税や延滞税の負担が生じるおそれがあるため、売却後は早めに必要な書類を整理して準備しておくことが大切です。

まとめ

相続した家を放置すると、老朽化や雑草放置により資産価値が下がり、固定資産税などの負担や近隣トラブルのリスクも高まります。
一方で、早めに相続登記を行い、売却までの準備を進めれば、維持管理コストを抑えつつ、手取り金額の見通しも立てやすくなります。
相続した家をどうするか迷っている方は、状況確認から売却手続き、税金の特例の活用まで、当社が分かりやすく丁寧にサポートいたします。
「まずは相談だけ」でも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。